지금 팔면 세금 얼마? 쉽게 읽는 《양도소득세 계산》 원리 4단계

양도 소득세가 어려운 이유, 많습니다.

근본적으로는 “양도”의 범위가 넓기 때문인데요.

양도하는 “자산”의 종류도 다양하고, 양도한 자산에 대한 보상으로 받는 ”대가”도 다양하기 때문입니다. 양도 시점에 따른 자산의 경제적 가치도 제각각이고요.

양도소득세를 찾아보시는 많은 분들이 대부분 주식, 부동산과 관련한 양도소득세 정보를 찾고 계실 텐데요. 특히 “이 자산을 팔았을 때, 양도소득세를 얼마나 내야 하는가?”가 가장 큰 관심사일 것입니다.

하지만 찾고 찾아봐도 어려운 말뿐이고, 영 이해가 가지 않는다면 잘 오셨습니다.

오늘 정책정에서 초등학생도 이해할 수 있을 정도의 쉬운 설명으로, 정확하고 꼼꼼하게 양도 소득세 계산 방법을 알려 드리겠습니다.

📍 기본적으로 “소득”에 대한 세금이에요

본론으로 들어가기 전, 가장 기본 원리부터 함께 짚어보실까요?

양도 소득세란, 양도로 발생한 “소득”에 대하여 내야 하는 세금입니다.

따라서 어떤 자산이든 손해를 보고 넘겼거나 남는 소득이 0원이라면 양도세가 발생하지 않습니다.

양도를 통해 발생한 차익, 즉 양도 소득이 발생했을 때에 그에 따른 세금이 부과되는 것입니다.

자, 그럼 눈치 채셨나요?

양도 소득세 계산 과정에서 가장 핵심은 ”차익”이라는 것을 말이죠.

양도 소득세 계산의 기본 원리는 아래와 같습니다.

이 단순한 과정을 적용해야 하는 개개인의 상황이 워낙 다양하다 보니, 법률과 정책으로 세세하게 규정을 마련해 놓았고, 그에 따라 양도 소득세 계산 과정이 복잡하고 어려워 보이는 것입니다. 실제로 좀 그렇기도 하고요.

하지만 오늘 정책정의 콘텐츠를 모두 읽고 나면 주식과 주택에 대한 양도소득세 개념은 딱 잡히실 거예요.

1️⃣ 양도를 통해 얻은 수익을 파악한다

내 양도소득세를 알고 싶다면, 일단 가장 먼저 자산의 양도를 통해 얼마의 차익을 봤는지를 알아야 합니다.

🙋‍♂️ 잠깐, 하신 게 “양도” 맞나요? <양도의 조건 3가지>

양도를 통한 차익은 가장 쉽게 아래와 같은 공식으로 파악합니다.

이 정도는 알고 계시죠?

그런데 실제로 자산을 양도하는 과정에는 여러 변수가 있습니다.

예를 들면 부동산은 다른 사람에게 자산을 양도할 때 부동산 중개료와 같은 비용이 발생합니다. 그럼 이건 그냥 양도하는 쪽에서 감수해야 하는 비용일까요? 그렇지 않습니다. 양도와 관련해 지출한 비용도 차익에서 빼줄 수 있습니다.

그럼 아래와 같은 공식이 나오겠죠.

이를 세법의 용어로 다시 정리하면 아래와 같습니다.

이 공식에 포함된 각각의 항목도 세세하게 들어가면 할 얘기가 많은데요. 오늘은 간단히 살펴보고 넘어가겠습니다.

1) 양도 가액

자산을 넘기면서 그 대가로 받은 보상을 말합니다.

돈으로 받았다면 금액이 정확하지만, 돈 대신 부동산이나 채권 등의 형태로 대가를 받았다면? 그 대가의 금전적 가치를 명확하게 파악하여 환산하는 과정이 필요합니다.

2) 취득 가액

이전에 해당 자산을 내가 취득할 때 지불했던 값을 말합니다.

이 역시 당시 금전을 지불하고 취득한 자산이라면 취득 가액이 명확하겠죠.

그런데 양도한 자산이 이전에 상속·증여 받은 것이거나, 직접 제조·생산·건설하여 무에서 유를 창조한 자산이라면?

그때의 시점을 기준으로 자산의 경제적 가치를 꼼꼼히 따져서 취득 가액을 평가해야 합니다.

상속·증여 받았다면, 증빙 서류 및 공식적인 자료 등에 따라 당시 시세를 근거로 당시 자산의 경제적 가치를 감정 평가해야 합니다.

직접 제조·생산·건설해낸 자산이라면, 원재료비·노무비·설치비·운임비 등등의 소요된 비용을 모두 합한 금액을 취득 가액으로 봅니다.

3) 필요 경비

필요 경비는 해당 자산을 취득하고, 유지하고, 양도하기까지의 과정에서 발생한 비용을 말합니다.

예를 들어 양도한 자산이 부동산일 경우, 취득 당시 납부했던 취득세, 등기 비용, 중개 수수료부터 보유 기간 동안 지출한 수리 비용¹, 양도하면서 지출한 중개 수수료까지 모두 필요 경비에 포함시킬 수 있습니다.

주식을 양도하는 경우에는 증권 거래세, 매매 수수료 등을 필요 경비에 포함시킬 수 있습니다.

필요 경비가 많이 들어갈수록 계산되는 차익이 줄어들 테고, 그에 따른 양도 소득세도 줄어들겠죠? 필요 경비 아낌없이 챙기기는 양도세 절세의 기본이라 할 수 있겠습니다.

🏡 잠깐! 장기 보유한 부동산의 양도라면, 혜택이 있어요

장기 보유했던 토지나 건물 등 부동산을 양도하는 경우, 양도 차익에서 일부 금액을 빼주는 특별 공제 혜택이 추가됩니다.

일명 [장기 보유 특별 공제]라는 제도인데요.

이 혜택은 양도 전까지 부동산을 보유했던 기간이 3년 이상인 경우, 양도 차익의 일정 비율을 빼주는 겁니다.

앞의 과정에 따라 계산된 양도 차익의 6~30%를 공제해주는데요. 1세대 1주택자라면 최대 공제율이 최대 40%²까지 올라갑니다.

[장기 보유 특별 공제]를 받을 수 있는 부동산을 양도하는 케이스라면, 해당 공제액까지 적용하여 차익을 계산한 후 다음 단계로 넘어 오세요.

2️⃣ 250만 원을 뺀다

첫 번째 계산 과정에 따라 나온 금액, 즉 ‘양도를 통해 실질적인 얻은 수익’을 세법에서는 “양도 소득 금액”이라고 합니다.

다행히 여기서 바로 세금을 매기진 않습니다.

나라에서 기본적으로 제공하는 [양도 소득 기본 공제] 혜택이 있거든요.

이 혜택은 간단합니다. 양도 소득 금액에서 연 250만 원을 빼줍니다. 별다른 구분 없이 양도한 이 모두에게 말이죠³.

또한 250만 원 공제는 양도 소득 전체에 한 번 적용하는 게 아니라, 부동산, 주식, 파생상품 등으로 구분하여 각각 연간 250만 원을 공제해줍니다.

따라서 주식 등을 통해 얻은 양도 소득 금액에서 공제액 250만 원을 빼줍니다. 이렇게 해서 나온 금액이 세금을 매기는 기준이 되는데요.

만약 양도 소득 금액이 250만 원보다 적다면? 세금을 매길 기준이 없으므로 양도세가 발생하지 않습니다.

이런 이유로 개미투자자를 대상으로 “주식으로 본 수익이 250만을 넘기지 않으면 세금을 낼 필요가 없다”라는 말이 나오는 것이죠.

💸 양도세 아예 낼 필요 없는 흔한 개미 투자자 유형, 알고 계신가요?

3️⃣ 세율을 곱한다

두 번째 과정에 따라 계산한 금액을 “과세 표준”이라고 합니다.

“과세 표준”은 말 그대로 세금을 매기는 기준입니다. 이 금액이 바로 양도 소득세의 기준이 되죠.

양도소득세의 세율은 과세 표준이 얼마나 나왔는가, 양도한 자산의 종류가 무엇인가 등에 따라 각양각색으로 달라집니다.

양도의 종류가 워낙 다양하다 보니 양도 소득 세율도 좀 복잡해 보일 수 있는데요.

여기서는 주식과 주택의 기본적인 양도 소득 세율만 깔끔히 정리해 드리겠습니다.

📈 주식의 양도 소득 세율

구분	세율
국내 중소 기업 주식	• 소액 주주: 10% • 대주주: 20~25%
국내 중소 기업 외 주식	• 소액 주주: 20% • 1년 이상 보유한 대주주: 20~25% • 1년 미만 보유한 대주주: 30%
국외 주식 등	20% (중소 기업일 시 10%)

※ 지방소득세(세율의 10%)를 포함하지 않은 세율입니다.

일반적으로 개미 투자자분들은 국내 대기업 주식이나 해외 대기업 주식을 통해 수입을 얻는 경우가 많기 때문에 대부분 20%의 양도 소득 세율이 붙는다고 보시면 됩니다.

🧮 서학 개미라면? <해외 주식 양도소득세 계산> 한 번에 끝내세요

🏠 주택의 양도 소득 세율

주택은 일반적인 소득세의 기본 세율이 적용되는데요. 양도 소득세 계산 과정이 약간 달라집니다.

주택은 과세 표준에 세율을 곱한 후 누진 공제액을 빼주는 방식으로 양도 소득세 계산을 합니다⁴.

과세 표준	세율	누진 공제액
~1,400만 원 이하	6%	–
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과 ~ 1.5억 원 이하	35%	1,544만 원
1.5억 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	3,592만 원
10억 원 초과 ~	45%	6,594만 원

다주택자일 경우에는 주택 보유 기간과 조정 대상 지역 여부에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.

1년 미만으로 보유했던 주택을 양도하여 차익으로 봤다면 과세 표준의 40% 또는 [10% + 기본 세율] 중 큰 값이 세율로 적용되는 식입니다. 1년 이상 보유했던 주택이라면 기본 세율이 붙죠. 단, 이 또한 조정 대상 지역 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

4️⃣ 각종 세액 공제 및 감면 금액을 뺀다

자, 이제 마무리입니다.

세 번째 과정을 통해 나온 값을 “산출 세액”이라고 합니다.

이제 여기서 추가로 받을 수 있는 세액 공제·감면 혜택이 있다면 이를 적용하면 됩니다.

대표적인 세액 공제 혜택으로는 전자 신고 1건당 세금에서 2만원을 제해주는 [전자 신고 세액 공제], 국외 자산의 양도 소득으로 해외에 낸 세금이 있을 시 이를 빼주는 [외국 납부 세액 공제]가 있습니다.

받을 수 있는 혜택이 없다면, 그 값 그대로 내가 최종적으로 내야 할 양도세가 됩니다.

참고 자료

상속세 및 증여세법 제60조, 61조 (법률 제19702호, 2023. 9. 14., 타법 개정).
소득세법 제55조, 94조, 95조, 96조, 97조, 104조 (법률 제20615호, 2024. 12. 31., 일부 개정).

국세청 자산과세국 자본거래관리과, 2024 한권으로 OK 주식과 세금, 2024. 5.
국세청 자산과세국, 사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100, 2022. 12.
국세청 징세법무국 법규과, 양도소득세 집행기준, 2024. 10.

국세상담센터, “양도차익 계산”, 2025년 2월 16일 접속, https://call.nts.go.kr/call/qna/selectQnaInfo.do;jsessionid=skolidiQny0tV7M3rIQcxv0yML56NfytqK4orqiz.nts_call22?mi=2013&ctgId=CTG11749#.
국세청, “세율”, 2025년 2월 16일 접속, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711.
국세청, “세율”, 2025년 2월 16일 접속, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2227&cntntsId=7667.
찾기 쉬운 생활법령정보, “매도인이 부담하는 세금”, 2025년 2월 16일 접속, https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=649&ccfNo=4&cciNo=3&cnpClsNo=1.

1
부동산을 보유한 기간 동안 지출했던 수리비는 “자본적 지출”에 해당해야 필요 경비에 합산할 수 있습니다.

자본적 지출이란, 자산의 가치를 높이기 위해 지출한 비용을 말합니다. 예를 들면 난방 시설 교체비, 내부 개량 공사비 등이 있죠.

반면 벽지·장판 교체비와 같이 본래 기능 유지와 관련한 비용은 포함되지 않습니다.
2
2025. 2 기준.
3
단, 부동산을 양도했는데 그 자산이 미등기일 시에는 [양도 소득 기본 공제]를 받을 수 없습니다. 미등기 자산 양도는 이외의 각종 공제·감면 혜택을 모두 받을 수 없습니다.
4
기본 세율은 과세 표준 금액 구간마다 다른 세율을 적용하기 때문에 계산이 복잡합니다.

예를 들어 5,000만 원의 소득을 얻었다면 1,400만 원에 대해서 먼저 6%의 세율을 적용하고, 나머지 3,600만 원에는 15%의 세율을 적용하는 식입니다.

이렇게 하면 계산이 복잡해지는데요.

이를 쉽게 만들어주는 개념이 누진 공제액입니다.

표에서 나의 과세 표준 금액에 해당하는 세율을 통째로 곱한 뒤, 누진 공제액을 빼주면 위의 과정과 동일하게 계산한 금액이 나옵니다.